9 ĐIỀU BẠN NÊN BIẾT KHI NGHIÊN CỨU TÍNH KHẢ THI TRONG BẤT ĐỘNG SẢN:
Nếu bạn quan tâm đến việc phát triển bất động sản, chắc chắn bạn sẽ muốn thực hiện một nghiên cứu khả thi về bất động sản.
Khi bạn phát triển một tài sản, rủi ro là rất lớn, dự án phức tạp và lịch trình không ổn định.
Để bù đắp cho điều này, các nhà phát triển bất động sản thường chuyển sang nghiên cứu khả thi để giúp đánh giá tình hình.
Chìa khóa thành công trong phát triển bất động sản là lập kế hoạch cẩn thận và bắt đầu bằng việc nghiên cứu.
Trong blog này, chúng ta sẽ thảo luận về nghiên cứu khả thi là gì và tại sao bạn nên xem xét việc lập một nghiên cứu nếu bạn đang có ý định phát triển bất động sản.
Dưới đây là những điều hàng đầu bạn nên biết.
1. NGHIÊN CỨU TÍNH KHẢ THI LÀ GÌ?
Nghiên cứu khả thi về bất động sản là phân tích bạn tiến hành trước khi tiến hành phát triển để tìm hiểu xem nó có khả thi hay không.
Nghiên cứu này tính đến nhiều yếu tố, bao gồm:
- Thuộc kinh tế
- Kỹ thuật
- Nhân khẩu học
- Pháp lý
- Đối thủ
- Năng lực tổ chức
Những yếu tố này cho phép bạn khám phá thông tin có giá trị và đánh giá tính khả thi phát triển của một dự án.
2. AI NÊN TIẾN HÀNH NGHIÊN CỨU KHẢ THI?
Hai kiểu độc lập khác nhau có thể xem xét tiến hành nghiên cứu khả thi trong lĩnh vực bất động sản: công ty phát triển đất đai và nhà đầu tư đất đai.
Cả hai thực thể này sẽ đầu tư thời gian và tiền bạc vào mảnh đất nếu họ thấy nó xứng đáng.
Giống như một doanh nhân sẽ không bắt đầu kinh doanh nếu không có kế hoạch kinh doanh, một công ty phát triển đất đai hoặc một nhà phát triển đất đai không nên tiến hành một dự án mà không có nghiên cứu thích hợp.
Các nghiên cứu khả thi không chỉ phát hiện ra các vấn đề tiềm ẩn và xác định xem một dự án có đáng để thực hiện hay không mà còn giúp giải cấu trúc các nhiệm vụ phức tạp để thực hiện chúng theo cách dễ quản lý hơn.
Đối với các công ty phát triển đất đai, nghiên cứu khả thi được coi là một khoản đầu tư khôn ngoan vì chi phí của họ thấp hơn so với dự án bất động sản thực tế.
Nếu bạn được chấp nhập tham gia vào một nghiên cứu sẽ cho bạn thấy liệu bạn có thể thành công hay không, Bạn có muốn điều đó không ?
Các dự án phát triển bất động sản tiêu tốn rất nhiều tiền, vì vậy bạn nên bắt tay vào thực hiện chúng với một kế hoạch để vượt qua những trở ngại sẽ cản đường bạn.
Đối với các nhà đầu tư đất đai, các nghiên cứu khả thi giúp cung cấp thông tin chi tiết mà bạn muốn biết trước khi thực hiện đầu tư.
Đầu tư bất động sản có thể có rủi ro và biết ngay cả một phần những gì tương lai nắm giữ có thể là điều cần thiết để đưa ra quyết định thông minh nhất.
3. TẠI SAO VIỆC TIẾN HÀNH NGHIÊN CỨU TÍNH KHẢ THI BẤT ĐỘNG SẢN LÀ QUAN TRỌNG?
Sau khi hoàn thành, nghiên cứu khả thi sẽ đóng vai trò là hướng dẫn dự án có thể giúp nhà phát triển và nhóm phát triển đưa ra quyết định sáng suốt.
Đây chỉ là một số lợi ích mà bạn sẽ đạt được khi thực hiện thêm bước này:
- Lợi nhuận ước tính
Một nghiên cứu khả thi về bất động sản có thể giúp bạn xác định lợi nhuận gần đúng của mình và giúp bạn tránh lãng phí thời gian, công sức và tiền bạc.
Điều cuối cùng bạn muốn làm là trải qua toàn bộ quá trình chỉ để đi đến kết thúc khác và không đạt được những gì bạn nghĩ mình sẽ làm.
- Thử nghiệm ý tưởng
Một nghiên cứu khả thi sẽ đưa bạn qua một loạt các thử nghiệm giúp bạn xác định xem ý tưởng dự án của bạn có khả thi hay không.
Thông thường, mọi người bắt đầu thấy rằng dự án của họ không thực tế khi họ đã có tiền.
Khi bạn dành thời gian để thử nghiệm ý tưởng trước, bạn sẽ tiết kiệm được rất nhiều thời gian, tiền bạc và công sức.
- Sự tự tin
Một nghiên cứu khả thi bất động sản giúp tăng sự tự tin của nhà phát triển.
Thông tin và kiến thức là sức mạnh, và nghiên cứu khả thi mang lại cho bạn cả hai
- Tài chính
Các nghiên cứu khả thi về bất động sản cho thấy mức tài chính cần thiết và khoảng thời gian cần có tài chính.
Thiếu vốn và các vấn đề về dòng tiền sớm là hai lý do chính khiến các dự án mới thất bại.
Bằng cách hiểu bất kỳ vấn đề nào bạn có thể gặp phải khi trả trước tài chính, nó sẽ cho bạn cơ hội giải quyết chúng trực tiếp
Có một bản phân tích khả thi cũng cho phép bạn thảo luận ý tưởng của mình với các chủ ngân hàng và các nhà đầu tư tiềm năng một cách thông minh và đầy đủ thông tin.
Nhìn chung, một nghiên cứu khả thi về bất động sản cung cấp trọng tâm cho nhóm phát triển của bạn.
Nó xác định các cơ hội mới và làm nổi bật thông tin ra quyết định có giá trị nhất.
Nó xác định tất cả các lý do có giá trị để thực hiện dự án và cũng thừa nhận lý do tại sao dự án có thể không được khuyến khích.
4. NHỮNG KHÍA CẠNH KHÁC BIỆT CỦA MỘT NGHIÊN CỨU LÀ GÌ?
Có năm khía cạnh rộng của một nghiên cứu khả thi.
Mỗi lĩnh vực này kiểm tra và đánh giá các yếu tố thiết yếu quan trọng đối với sự thành công của dự án.
- Tính khả thi kỹ thuật
Phần này của nghiên cứu khả thi của bạn sẽ tập trung vào việc trang web có thể hỗ trợ dự án của bạn hay không.
Nó sẽ liên quan đến việc thuê một kiến trúc sư hoặc kỹ sư để thiết kế sơ đồ địa điểm cũng như tiến hành một số thử nghiệm quan trọng (nghiên cứu địa kỹ thuật, đánh giá môi trường giai đoạn 1, v.v.).
Mục tiêu là để xác định xem địa hình và địa hình, thành phần đất, các yếu tố môi trường, hạn chế phân vùng và cơ sở hạ tầng sẵn có có hỗ trợ cho một dự án khả thi hay không.
Phần này của nghiên cứu sẽ xem xét các hạn chế đối với tài sản cũng như những gì có thể.
- Nền kinh tế khả thi
Phần kinh tế của nghiên cứu sẽ liên quan đến phân tích lợi ích chi phí.
Nó sẽ cho phép bạn xác định khả năng tồn tại, chi phí và lợi ích liên quan đến sự phát triển trước khi bạn đầu tư các nguồn tài chính của mình.
Phần này của nghiên cứu khả thi rất hữu ích vì nó đóng vai trò đánh giá dự án độc lập và nâng cao độ tin cậy cho dự án của bạn.
Bạn không chỉ có thể nhìn thấy những lợi ích kinh tế cho tổ chức của mình mà còn có thể thuyết phục các chủ ngân hàng hoặc các nhà đầu tư tiềm năng khác.
- Tính khả thi pháp lý
Phần đánh giá này điều tra xem có bất kỳ khía cạnh nào của dự án xung đột với các yêu cầu pháp lý hay không (tức là luật quy hoạch, các giấy phép khác và sự chấp thuận của công chúng, v.v.)
Đôi khi một dự án không khả thi vì mục đích sử dụng theo kế hoạch không tuân thủ pháp lệnh phân vùng của địa phương hoặc tài sản không được hưởng đầy đủ cho mục đích mong muốn.
Nếu không có nghiên cứu khả thi, các nhà phát triển có thể đã đầu tư tiền và lãng phí thời gian của họ.
Bằng cách có thông tin này ngay từ đầu, họ có thể đánh giá lại các lựa chọn tốt hơn và đi đúng hướng.
- Tính khả thi về vận hành:
Tổ chức của bạn có được trang bị để đảm nhận dự án này không?
Tính khả thi trong hoạt động sẽ xem xét các dự án khác trong kế hoạch của nhà phát triển, năng lực nhân sự và chuỗi cung ứng hiện tại, nguồn tài chính và hồ sơ nợ cũng như khả năng kỹ thuật và tiếp thị.
Nếu tổ chức của bạn không thể xử lý dự án với đội ngũ nhân viên, chuyên môn và khối lượng công việc hiện tại, thì tốt nhất bạn không nên theo đuổi nó.
- Lập kế hoạch khả thi
Lịch trình ước tính dự án sẽ mất bao nhiêu thời gian để hoàn thành.
Có thể bạn đã từng nghe câu: “Việc xây dựng thường tốn gấp đôi thời gian và gấp đôi tiền bạc.”
Tuy nhiên, bạn chắc chắn không muốn trở thành nhà phát triển đang lãng phí cả hai!
Một nghiên cứu khả thi giúp xác định cả hai hạn chế này và hiểu cách chúng sẽ tác động đến lợi nhuận của bạn.
5. NHỮNG HẠN CHẾ CÓ THỂ NÀO MÀ NGHIÊN CỨU KHẢ THI SẼ LÀM NỔI BẬT?
Nghiên cứu khả thi của bạn có thể làm nổi bật một số hạn chế mà bạn sẽ gặp phải.
Dưới đây là các danh mục rộng cần ghi nhớ.
- Các ràng buộc nội bộ của dự án: Kỹ thuật, vật chất, ngân sách, tài nguyên, v.v.
- Các ràng buộc nội bộ của công ty: Tài chính, tiếp thị, nhân sự, v.v.
- Các ràng buộc bên ngoài: Hậu cần, môi trường, luật pháp, quy định, v.v.
6. CÁC BƯỚC KHÁC NHAU CỦA MỘT NGHIÊN CỨU LÀ GÌ?
Dưới đây là các bước cơ bản của một nghiên cứu khả thi.
Mặc dù đây là một phác thảo chung, nhưng bạn có thể áp dụng những điều này một cách cụ thể cho dự án phát triển bất động sản của mình để có hiệu quả tốt nhất.
- Nhận báo cáo tiêu đề
Tiêu đề đề cập đến các quyền sở hữu hợp pháp và quá trình xem xét tiêu đề của tài sản được gọi là tìm kiếm tiêu đề.
Nếu có bất kỳ vấn đề lớn nào với tiêu đề, bạn có thể không tiếp tục được.
Vì vậy, bạn sẽ muốn bắt đầu bằng cách yêu cầu người bán báo cáo tiêu đề hoặc tự mình vận hành.
Báo cáo này sẽ đánh dấu mọi quyền sở hữu, quyền sở hữu, khiếu nại cạnh tranh về quyền sở hữu, các vấn đề với hồ sơ công khai, sự xâm lấn và các mối quan tâm lớn khác đối với tài sản xuất hiện trong quá trình tìm kiếm quyền sở hữu.
- Thực hiện kiểm tra trang web ban đầu
Tại thời điểm này, bạn sẽ muốn hoàn thành việc kiểm tra trang web và nghiên cứu các thông số cơ bản của trang web.
Đây cũng là giai đoạn bạn sẽ thực hiện một cuộc khảo sát để bạn biết ranh giới chính xác của tài sản.
Ở mức tối thiểu, bạn cũng sẽ muốn phân tích những điều sau:
- Địa hình, độ cao và độ dốc
- Thoát nước và lũ lụt
- Sự tồn tại của vùng đất ngập nước
- Tiện ích sẵn có
- Phân loại quy hoạch của tài sản
- Truy cập hợp pháp và vật lý
- Thuê một kiến trúc sư hoặc kỹ sư để chuẩn bị một kế hoạch trang web
Tiếp theo, bạn sẽ muốn thuê một kiến trúc sư hoặc kỹ sư để chuẩn bị một vài phương án bố trí cho bạn.
Chuyên gia này sẽ làm việc với bạn để xác định những gì khả thi dựa trên các hạn chế về địa điểm và phân vùng.
- Thực hiện tất cả các xét nghiệm cần thiết
Trong khi kiến trúc sư hoặc kỹ sư của bạn đang làm việc trên các kế hoạch trang web, bạn sẽ muốn thực hiện một số nghiên cứu chính, bao gồm:
- Nghiên cứu địa kỹ thuật
- Nghiên cứu môi trường giai đoạn I
- Nghiên cứu hazmat (nếu cần)
- Tập hợp một ngân sách
Khi bạn xác định rằng dự án của mình khả thi về mặt kỹ thuật và pháp lý, bạn sẽ muốn xác minh rằng nó cũng khả thi về mặt tài chính.
Trước khi mua một tài sản để phát triển, bạn nên tập hợp một dự án pro forma ( Pro forma là một thuật ngữ Latinh có nghĩa là “vì lợi ích của hình thức.”) để so sánh doanh thu và chi phí dự kiến.
Chi phí bạn nên xem xét bao gồm:
- Chi phí mua sắm
- Chi phí cứng xây dựng
- Chi phí mềm (phí chuyên nghiệp, phí cấp phép, bảo hiểm, chi phí kết thúc, v.v.)
- Chi phí tài chính
- Lợi nhuận của nhà xây dựng
- Phí môi giới
- Thuế
Bạn cũng sẽ muốn nghiên cứu thị trường địa phương để xác định doanh thu bán hàng tiềm năng của mình.
So sánh chi phí của bạn với doanh thu bán hàng sẽ giúp bạn xác định xem dự án có khả thi hay không.
- Phân tích năng lực tổ chức của bạn
Đảm bảo xem xét năng lực của tổ chức bạn để đảm nhận dự án.
Xây dựng một lịch trình để xác định số vốn bạn sẽ cần và thời gian tồn đọng của bất kỳ khoản vay hoặc chi tiêu vốn nào.
Bạn có đủ khả năng tài chính để xử lý dự án không?
Liệu bạn có thể giữ cho dự án có đầy đủ nhân viên trong suốt vòng đời của nó không?
- Quyết định
Với tất cả thông tin này, giờ đây bạn đã được trang bị để quyết định xem dự án của mình có khả thi hay không.
Cuối cùng, bạn sẽ đầu tư thời gian, công sức và tiền bạc vào dự án phát triển bất động sản này… nghiên cứu khả thi của bạn có cho thấy nó xứng đáng không?
Nó có phù hợp với các mục tiêu chiến lược và nguyện vọng dài hạn của tổ chức bạn không?
Hay đây là một rủi ro mà bạn đang chấp nhận mà không có nhiều hỗ trợ?
7. CHI PHÍ NGHIÊN CỨU TÍNH KHẢ THI LÀ BAO NHIÊU?
Nếu bạn không có ai đó trong nhóm của mình có thể thay mặt bạn thực hiện nghiên cứu khả thi, thì bạn có thể cân nhắc chọn một nhà tư vấn bên ngoài để thực hiện nghiên cứu khả thi cho bạn.
Trong trường hợp này, không có cách nào để cung cấp cho bạn một ước tính chính xác và nhanh chóng về chi phí.
Bạn nên gửi yêu cầu đến các chuyên gia tư vấn tiềm năng mà bạn đang xem xét.
Phác thảo những gì bạn muốn được thực hiện và đợi họ phản hồi.
Nếu nhà tư vấn muốn đảm nhận công việc của bạn, họ sẽ phản hồi bằng cách mô tả cách thức tiến hành nghiên cứu, nghiên cứu sẽ trả lời những câu hỏi nào, thời gian hoàn thành phân tích và chi phí cho nghiên cứu.
Dựa trên tất cả thông tin này, bạn sẽ có thể chọn nhà tư vấn phù hợp nhất cho dự án của mình (với giá là một trong những yếu tố đó).
8. NHỮNG SAI LẦM HÀNG ĐẦU TRONG NGHIÊN CỨU TÍNH NĂNG BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ?
Bạn có thể mong đợi một nghiên cứu khả thi sẽ mất từ 60 đến 90 ngày tùy thuộc vào hoàn cảnh cụ thể của bạn.
Nếu bạn đang nhờ một nhà tư vấn bên ngoài thực hiện nghiên cứu, bạn có thể đưa điều này vào vòng đặt câu hỏi ban đầu cho họ.
9. NHỮNG SAI LẦM HÀNG ĐẦU TRONG NGHIÊN CỨU TÍNH NĂNG BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ?
Có một số sai lầm phổ biến khi thực hiện các nghiên cứu khả thi.
Dưới đây, chúng tôi đã liệt kê một số sai lầm hàng đầu trong nghiên cứu khả thi.
Biết để tránh những điều này sẽ đưa bạn đi trước một bước!
- Không tiến hành nghiên cứu thị trường cơ bản:
Đảm bảo rằng bạn tiến hành nghiên cứu thị trường cơ bản về giá thuê, giá bán, cạnh tranh và chi phí xây dựng.
Ngay cả việc mua một báo cáo nghiên cứu bất động sản chung trực tuyến với chi phí tối thiểu cũng có thể là một cách hay để tiếp cận dữ liệu bạn cần để thành công.
- Bỏ qua tỷ lệ hấp thụ:
Tỷ lệ hấp thụ, hoặc tỷ lệ bán nhà ở một thị trường cụ thể, có thể ảnh hưởng đáng kể đến các chỉ số về lợi nhuận.
Đó là một thực tiễn tốt để xây dựng tỷ lệ hấp thụ vào mô hình nghiên cứu khả thi bất động sản.
- Không bao gồm dòng tiền tài trợ:
Nhìn chung, bạn nên dự báo dòng tiền tài trợ và xem tác động của nó đối với dòng tiền ròng, đặc biệt nếu cơ cấu vốn của dự án bao gồm cả nợ và vốn chủ sở hữu.
- Không bao gồm phân tích độ nhạy:
Phân tích độ nhạy xác định các giá trị khác nhau của một biến độc lập ảnh hưởng như thế nào đến một biến phụ thuộc cụ thể theo một tập hợp các giả định nhất định.
Về bản chất, nó cho thấy các nguồn không chắc chắn khác nhau trong một mô hình toán học góp phần vào sự không chắc chắn tổng thể của mô hình như thế nào.
Để giải thích cho vấn đề này, trước tiên bạn cần xác định các biến mà điều này rất quan trọng.
Nó có thể là chi phí xây dựng, giá thuê, hoặc chi phí vốn.
Sau đó, bạn sẽ cần xem nó tác động đến mô hình tổng thể như thế nào.
Ghi nhớ điều này có thể giúp các nhà quản lý dự án suy nghĩ rõ ràng.
- Sử dụng các công thức phức tạp
Đừng tập trung vào những gì bạn không thể kiểm soát.
Nghiên cứu chỉ nên làm nổi bật những gì bạn có thể thay đổi và những trở ngại mà bạn có thể vượt qua.
SUY NGHĨ CUỐI CÙNG
Nghiên cứu khả thi là một trong những bước quan trọng nhất mà nhà phát triển có thể thực hiện khi thực hiện một dự án mới.
Nó cung cấp một bức tranh rõ ràng và khuyến khích việc ra quyết định sáng suốt.
Chỉ bằng cách thực hiện nghiên cứu khả thi, bạn đã nâng cao đáng kể tỷ lệ thành công và tiết kiệm tài nguyên, thời gian, tiền bạc và công sức của tổ chức.
Bạn đang chờ đợi điều gì?
Bắt đầu nghiên cứu khả thi về bất động sản của bạn ngay hôm nay!
Bạn sẽ không bao giờ hối tiếc vì bạn đã làm điều đó!
———–
KC Partnership Consultant
62A Phạm Ngọc Thạch P.Võ Thị Sáu Q.3 TP HCM
Hotline: 0989.676.498
Email: info@kcpconsultant.com
Website: kcpconsultant.com
